完成図書（引渡書類）とは？

完成図書とは？竣工図との決定的な違いと役割の基礎知識

完成図書とは、建設工事の完了時に施工者が発注者（施主）へ引き渡す一連の公式書類一式を指します。「竣工図書」や「引渡書類」とも呼ばれ、建物の設計・施工・検査の全プロセスを記録した成果品です。

建物や構造物は、引き渡し後の維持管理、定期点検、将来的な大規模修繕や増改築、さらには売却時の資産評価に至るまで、施工時の正確な記録を必要とします。完成図書は、設計図書通りに施工されたか、どのような仕様の設備機器が設置され、所定の検査に合格しているかを証明する証跡としての役割を担います。

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「完成図書」と「竣工図」の違いと包含関係

実務現場では「完成図書」と「竣工図」が同義として扱われる場面も見られますが、両者には明確な包含関係が存在します。

項目	竣工図（完成図）	完成図書（引渡書類一式）
定義	施工中の設計変更や現場調整を反映した最終状態の図面	工事の全容・品質・権利関係を証明する書類群の総称
位置づけ	完成図書を構成する主要な一要素	竣工図を内包する書類全体のパッケージ（親概念）
主な構成内容	意匠図、構造図、電気・空調・衛生設備図など	竣工図、確認済証・検査済証、施工写真台帳、試験成績表、取扱説明書、保証書、施工体制台帳など
主な用途	将来の修繕・改修設計時の現況確認	日常の維持管理、法定点検、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）への対応、法定保管

完成図書は、引き渡し後に雨漏りや構造上の不具合が発生した場合、責任の所在を特定する根拠資料となります。建設業法（第26条第5項・第28条第2項）では、発注者から直接請け負った元請建設業者に対し、完成図や発注者との打合せ記録などの営業に関する図書を目的物の引渡日から「10年間」保存することを義務付けています。法的な保存要件を満たす上でも、図面単体（竣工図）にとどまらず、施工プロセス全体を網羅した完成図書の整備が必要です。

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公共工事と民間工事における完成図書の役割・提出要領の違い

完成図書に求められる役割や提出フォーマットは、発注者が官公庁か民間企業・個人かによって大きく異なります。

工事種別	主な納品先（施主）	納品形態・準拠基準	特徴と重視される書類
公共工事	国土交通省、自治体、官公庁	電子納品（要領・基準準拠、XML・SXF形式等）	工事成績評定の対象。施工プロセス全体のトレーサビリティと厳格な基準準拠が必須。
民間建築工事	法人企業、ビルオーナー、デベロッパー	製本図書＋電子データ（PDF等）、クラウド納品	検査済証、機器取扱説明書、保証書。維持管理会社・修繕計画での実用性を重視。
戸建て住宅	個人施主、住宅購入者	引渡用ファイル、保証書ホルダー、施主用アプリ	瑕疵担保責任保険証券、地盤調査報告書、設備保証書、定期点検基準書など。

国土交通省直轄工事をはじめとする公共工事では、「工事完成図書の電子納品等要領」「CAD製図基準」「デジタル写真管理情報基準」に基づき、紙ではなく規定フォーマットの電子納品が原則です。CADデータはSXF形式（P21/P2Z形式）、管理情報はXML形式で作成し、改ざん防止処理を施した成果品を作成します。

一方、民間工事では日常の施設管理（ファシリティマネジメント）や将来のテナント改修、資産価値の保全が目的となるため、実務で直接参照する取扱説明書や保証書、行政機関の検査済証などが中心となります。近年は民間工事においても、紙のバインダー製本からPDFやクラウドシステムを活用した電子引き渡しへの移行が進んでいます。

【一覧表】完成図書（引渡書類）に含まれる主要書類とチェックリスト

工事種別（一般建築・公共工事・住宅）によって納品すべき書類の仕様や法的根拠は異なります。実務における抜け漏れを防ぐための分類とチェックリストを以下に示します。

一般建築・公共工事で必須となる主要提出書類一覧

民間の中大型建築や公共工事における完成図書は、建物の法適合性、施工プロセスのトレーサビリティ、引き渡し後の維持管理に必要な情報で構成されます。

カテゴリー	主要書類名	概要・主な役割	備考（関連法令・基準等）
許認可・検査関係	建築確認申請書（副本）	着工前の計画内容を示す申請書	建築基準法
許認可・検査関係	確認済証・中間検査合格証	計画・工程ごとの法適合を証明する証書	建築基準法
許認可・検査関係	検査済証	工事完了検査に合格したことを証明する原本	建築基準法
許認可・検査関係	消防用設備等検査済証	消防検査の合格を証明する書類	消防法
図面関係	竣工図（意匠・構造・設備）	現場での変更を反映した最終確定図面	建築士法（15年保存義務）
図面関係	特記仕様書・仕上表	使用材料や施工基準の最終決定記録	設計図書の一部
施工・品質記録	工事監理報告書	監理者が設計図書通り施工されたかを確認した報告書	建築士法
施工・品質記録	材料試験成績書・ミルシート	コンクリート強度試験や鋼材等の品質証明	品質管理記録
施工・品質記録	施工写真台帳（電子小黒板等）	不可視部分や重要工程の施工状況記録	デジタル写真管理情報基準
施工・品質記録	施工体系図・施工体制台帳	下請負人の編成や安全衛生管理体制の記録	建設業法（10年保存義務）
保守・保証関係	設備機器取扱説明書・仕様書	空調・衛生・電気設備等の操作・維持管理マニュアル	維持保全用
保守・保証関係	メーカー保証書・工事保証書	防水・外壁・設備等の保証内容と期間を明記	契約不適合責任への備え
引渡手続き	建物引渡証・鍵引渡証	目的物の占有移転と鍵の受領を相互に確認する書類	目的物引渡日の確定（起算点）

• 引渡書類の管理と保存の要件
  • 元請建設業者は、建設業法（第26条第5項、第28条第2項）に基づき、完成図や発注者との打合せ記録、施工体系図などの図書を工事目的物の引渡日から10年間営業所ごとに保存する義務があります。
  • 書面保管のほか、電磁的記録（PDFやクラウドサーバー等）による保存も認められています（建設業法施行規則第26条第8項、第28条第2項）。
  • 建築士事務所の開設者は、建築士法第21条に基づき、配置図・平面図・構造計算書などの設計図書および工事監理報告書を15年間保存しなければなりません。

戸建て・集合住宅の引き渡し時に求められる特有書類一覧

住宅の引き渡し書類は、施主（買主）が日々の生活で使用する設備書類に加え、住宅瑕疵担保履行法や住宅品質確保法（品確法）に基づく10年間の瑕疵担保責任（契約不適合責任）の履行を担保する証明書類が中心となります。

カテゴリー	主要書類名	概要・主な役割	備考（関連法令・基準等）
性能・瑕疵保証関係	住宅瑕疵担保責任保険証券（付保証明書）	構造耐力上主要な部分・雨水侵入防止の10年保証証明	住宅瑕疵担保履行法
性能・瑕疵保証関係	建設住宅性能評価書（該当時）	国土交通大臣登録機関による性能評価の証明書	品確法
性能・瑕疵保証関係	長期優良住宅認定通知書（該当時）	税制優遇等の対象となる認定計画の証明	長期優良住宅法
地盤・構造関係	地盤調査報告書	スウェーデン式サウンディング試験等の結果報告	基礎構造選定の根拠
地盤・構造関係	地盤改良工事施工報告書	地盤補強工事の施工深さや強度試験結果	施工品質記録
図面・申請関係	建築確認申請書（副本）・検査済証	建築主（施主）が将来の増改築・売却時に必須となる書類	建築基準法
図面・申請関係	竣工図（平面・立面・配線図等）	コンセント位置や配管ルートを含む確定図面	メンテナンス用
保守・設備関係	住宅設備機器取扱説明書・保証書	キッチン、給湯器、ユニットバス、換気設備等一式	各メーカー発行
保守・設備関係	アフターサービス規準書・点検記録簿	定期点検のスケジュールや無償補修範囲の規準	各社規準・維持保全計画
引渡手続き	鍵引渡書・工事完了引渡書	マスターキー等の受領確認および所有権移転の合意	建設業法上の帳簿保存起算点

• 住宅引渡書類の実務留意事項
  • 建設業法施行規則第28条第1項により、発注者と締結した「新築住宅」に係る帳簿および添付書類の保存期間は、一般工事（原則5年間）と異なり10年間と定められています。
  • 新築住宅の引き渡し時には、雨水の浸入防止部分および構造耐力上主要な部分における10年間の瑕疵担保責任を担保するため、保険証券（または付保証明書）の原本交付を確実に実施します。

完成図書の法定保存期間と法的根拠（建設業法・会社法・民法）の整理

建設工事の引き渡し時に作成される完成図書は、発注者への情報提供だけでなく、施工会社にとっても施工品質を証明する法的なエビデンスとなります。

書類別の保存期間（5年・10年・永久）と法的根拠一覧

完成図書および施工関連書類の保存期間は、法令上の下限年数と、瑕疵担保・権利関係に対応するための実務上の推奨期間に分かれます。

保存期間	主な該当書類	根拠法・基準	保存義務の主体と起算点
5年間	工事請負契約書、下請代金支払証明、帳簿添付書類（一般工事）	建設業法第40条の3、同法施行規則第28条第1項	受注者（施工会社） 工事目的物の引渡日等を起算点とする
10年間	新築住宅の工事帳簿、営業に関する図書（完成図、打合せ記録等）、会計帳簿	建設業法施行規則第26条第5項・第28条第2項、会社法第432条	受注者（施工会社） 目的物の引渡日から10年間保存
15年間	設計図書（配置図、平面図、構造計算書、工事監理報告書等）	建築士法施行規則第21条	建築士事務所の開設者 図書作成・業務完了日から起算
永久 （解体まで）	検査済証、建築確認申請書（副本）、竣工図、住宅瑕疵担保責任保険証券、権利関係書類	民法（契約不適合責任）、建築基準法、品確法	発注者（施主）・所有者 建物の維持管理・将来改修のために保管

発注者側と受注者側では、書類を保管する目的と法的な位置づけが異なります。

• 受注者側（ゼネコン・工務店）の保存実務
  • 元請負人は引き渡した工事の「完成図（竣工図）」「打合せ記録」「施工体系図」などの営業に関する図書を営業所ごとに10年間保存する必要があります（建設業法施行規則第26条第5項）。
  • 電磁的記録（PDF等の電子化データ）による保存が認められているため、クラウドサーバーや社内ストレージに体系的に格納することで、保管スペースの圧縮と検索性の向上が図れます。
• 発注者側（施主・建物所有者）の保存実務
  • 施主には建設業法上の帳簿保存義務はありませんが、建築基準法に基づく「検査済証」や建物の最終状態を示す「竣工図」は、建物を解体・除却するまで永久保管することが実務上の標準です。
  • 品確法に基づく10年間の瑕疵担保責任や、民法上の契約不適合責任を追及する際、不具合を証明するための基礎資料となります。

保存義務違反や書類紛失が招くリスクと実務トラブル

完成図書の適切な保存を怠り、書類の紛失や破棄が発生した場合、以下のような実務上の不利益が生じます。

• 施工会社側のリスク
  • 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）への対抗不能：引き渡しから数年後に漏水や躯体のひび割れが発生し、損害賠償や補修を請求された際、施工当時の品質管理記録や材料試験成績書（ミルシート等）がなければ、適正施工を客観的に立証できません。
  • 建設業法違反による指導監督：監督官庁の立入検査（帳簿検査）において、法定期間を満たす帳簿や営業図書が備え置かれていない場合、指導・是正勧告や指示処分などの対象となります。
• 発注者・建物所有者側のリスク
  • 検査済証の紛失による増改築・用途変更の頓挫：将来のテナント改修や用途変更時に「検査済証」がない場合、建築確認申請が受理されない事態が生じます。建築基準法第12条第5項に基づく法適合状況調査を第三者機関へ依頼する必要が生じ、数十万〜数百万円の追加費用と数カ月の工程遅延が発生します。
  • 竣工図の欠損による改修事故：当初設計図のみが残り竣工図が存在しない物件では、施工段階で変更された配管・配線ルートが把握できません。改修時のコア抜き工事（躯体への穿孔）で埋設配管や鉄筋を切断する事故につながります。

完成図書の作成手順と引き渡しをスムーズに進める実務フロー

完成図書は工事完了時に単独で作成するものではなく、着工から竣工に至る日々の施工管理プロセスの集大成です。引き渡し直前の業務集中を防ぐには、全体のスケジュールに応じた段階的な運用が不可欠です。

着工から竣工・引き渡しまでの作成ステップ

完成図書の作成実務は、工事の進捗に合わせて3つのフェーズに分かれます。

工事フェーズ	主な実務タスク	発生・整備する主な書類
着工前〜着工初期	引渡書類一覧の確定、発注者との仕様協議	施工計画書、設計図書、建築確認済証
施工中（躯体〜内装）	品質・出来形データの蓄積、中間検査受検、設計変更の朱書き反映	中間検査合格証、材料試験成績書、施工写真、赤図（施工図修正）
竣工〜引き渡し	官公庁検査受検、竣工図確定、各種保証書の収集、製本または電子納品	検査済証、竣工図、設備機器取扱説明書、メーカー保証書、保険証券、建物引渡証

1. 着工前〜着工初期：納品仕様と引渡書類一覧の確定
   • 契約後速やかに、発注者（施主・監理者）と完成図書の納品形態（紙製本か電子納品か、部数・データ形式）を取り決め、「引渡書類一覧」で合意を形成します。
2. 施工中：検査書類の整理と設計変更の記録
   • 構造躯体の中間検査合格証やコンクリート強度試験報告書をリアルタイムで整理します。
   • 現場で発生した配管ルートや納まりの変更は、その都度施工図へ「赤図（朱書き）」として記録し、竣工図作成用のデータを蓄積します。
3. 竣工〜引き渡し：最終検査済証の取得と製本・データ納品
   • 完了検査を経て検査済証を受領し、確定した竣工図や各種保証書、取扱説明書を取りまとめます。
   • 引き渡し完了後は、建設業法に基づく法定保存（完成図等は10年間）の管理台帳へ移行します。

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引き渡し直前の業務負担を軽減する「工程内作成」の進め方

引き渡し間際に現場監督の業務が逼迫する主な要因は、書類作成を竣工直前の作業として後回しにすることにあります。日々の施工管理の中で書類を順次完成させる「工程内作成」の体制を整えることが重要です。

• 設計変更の即時反映による竣工図作成の平準化
  • 配管の位置変更や下地の取り合い変更が生じた当日に朱書きを行い、CADデータの修正指示を定期的に処理します。竣工直前にまとめて図面を突き合わせる作業を回避できます。
• 中間検査書類・試験成績書の即時電子化・格納
  • コンクリート試験成績表やミルシート、中間検査合格証などの品質証明書類は、受領当日にスキャンして所定のフォルダへ格納します。竣工時の書類探索工数を削減できます。
• 現場監督と事務担当者の業務切り分け
  • 現場監督は「設計変更箇所の朱書き」「竣工図の技術チェック」「検査立会」などの技術的判断に集中させます。
  • 事務担当者は「設備取扱説明書・保証書の収集督促」「書類のナンバリング」「電子納品フォルダの形式確認」「製本手配」を担当し、業務を分散させます。

月間複数件の新築・改修工事を並行管理する場合でも、保証書や取扱説明書の収集を事務担当者が着工4週前から定常的に進める体制を組むことで、竣工直前の書類作成負荷を大幅に平準化できます。

完成図書の電子化（電子納品）の進め方と文書管理システムによる効率化

竣工時に取り交わす完成図書は、数十冊におよぶ紙ファイルでの製本作業や保管スペースの確保、過去図書の検索難といった実務上の課題を抱えています。2024年4月に適用された時間外労働上限規制への定着が進むなか、書類作成業務の電子化は現場の生産性向上における重要課題となっています。

紙管理とデータ管理の比較

電磁的記録（電子データ）による一元管理へ移行することで、保管コストの削減だけでなく、検索性やBCP（事業継続計画）の観点でも実務上の優位性が得られます。

管理項目	従来の紙管理	電子化・データ管理
保管スペース	事務所や外部倉庫の物理的スペースを圧迫	クラウドストレージや社内サーバーに集約
検索性	過去のバインダーを手作業で捜索	物件名・竣工年・図面種別等で即時検索
劣化・滅失リスク	紙の変色、破損、災害時の滅失リスク	バックアップ機能による保全と永年保管
作成工数	印刷、差し替え、製本、押印に多大な時間	デジタルデータの集約・PDF化で完結

電子化によって、建設業法で定められた「10年間」の営業図書保存義務を省スペースで遵守できるほか、将来のアフターメンテナンスや改修工事の際にも過去の仕様書や竣工図へ即座にアクセスできるようになります。

国土交通省の電子納品要領準拠とクラウド文書管理ツールの選定基準

完成図書を電子化する際のアプローチは、公共工事と民間工事で異なります。

• 公共工事：電子納品要領への準拠
  • 国土交通省直轄工事等では、「工事完成図書の電子納品等要領」に基づき、所定の階層構造およびXML管理ファイルを作成します。
  • 図面データは「CAD製図基準」に沿ったSXF形式（P21またはP2Z形式）、写真データは「デジタル写真管理情報基準」に準拠した形式で納品します。
• 民間工事：クラウド文書管理ツールの選定基準
  • 民間工事では統一された公的仕様がないため、以下の機能を備えたクラウドツールや施工管理アプリの活用が有効です。
    • 引渡書類一覧のテンプレート化：確認申請書副本、検査済証、設備保証書などの標準書類リストをテンプレート化し、現場ごとの漏れを防止する機能。
    • 施工管理データとの連携：施工中に撮影した電子小黒板付き写真や施工体制台帳データを、竣工時に完成図書形式へ一括出力できる連携機能。
    • 権限管理と改ざん防止：社内、協力会社、施主ごとに閲覧・編集権限を制御し、更新ログを記録するセキュリティ機能。

自社の主たる工事種別に合わせた基準を把握し、工程内でのデータ蓄積と文書管理ツールを連動させることで、手戻りのない確実な完成図書作成・引き渡し体制が確立されます。

よくある質問（FAQ）