公正取引委員会認定の修繕談合42社、大手管理会社へ資金還流の証言

公正取引委員会が独占禁止法違反を認定したマンション大規模修繕工事の談合問題をめぐり、関与した工事業者の社員が大手マンション管理会社に対しても金銭を支払っていた事実を朝日新聞の取材に対して証言した。証言を行った首都圏の工事業者社員は、大手管理会社の社印が押印された2022年付の委託業務契約書を提示しており、設計コンサルタントから管理会社へ資金が還流していた事例も新たに浮き彫りとなっている。

管理会社への資金還流証言と公取委が認定した不正スキームの実態

分譲マンションの大規模修繕工事をめぐる不正受発注問題は、設計コンサルタントと工事業者の間にとどまらず、マンション管理会社を巻き込んだ構造的な金銭授受へと疑惑の範囲を広げている。

朝日新聞による独自証言と提示された契約書

2026年10月21日付の報道によると、公取委から独占禁止法違反（不当な取引制限）を認定された首都圏の工事業者に所属する男性社員が取材に応じ、大手管理会社（東京都）の社印が押印された2022年付の「委託業務契約書」の存在を明かした。この社員の証言によると、工事業者は設計コンサルタントだけでなく、元請選定や推薦に強い影響力を持つマンション管理会社に対しても金銭を支払っていたとされる。

さらに取材過程では、工事情報を漏洩して談合を取り仕切っていた設計コンサルタント会社から管理会社側へ金銭が支払われていた実態も確認された。管理組合が日常の建物管理を全面的に委ねている管理会社が、水面下で特定のコンサルタントや施工会社と結託し、手数料や業務委託費名目で資金を得ていた疑いが浮上している。

関東171棟・課徴金16億円超に及ぶ事件の時系列

今回の証言に先立ち、公正取引委員会は2026年9月28日、関東1都6県に所在するマンション171棟（発注総額300億円超）の大規模修繕工事において大規模な入札談合を認定し、関係各社へ処分を下している。発端となった2017年の注意喚起から、今回の報道に至る一連の経緯は以下の通りである。

設計監理方式を悪用した多重マージン構造

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、分譲マンションの大規模修繕工事における発注方式は「設計監理方式」が80.1％を占め、「責任施工方式」は12.6％にとどまる。市場の8割超を占める設計監理方式は、専門知識を持たない管理組合を技術的に支援する前提で普及してきた。

しかし、公取委の認定事実によると、設計コンサルタントのリノシスコーポレーション（大阪市）と翔設計（東京都渋谷区）の2社は、2021年から2025年3月にかけて担当工事の7割以上で受注調整を主導していた。管理組合の積立金残高や予算上限、業者選定の評価基準を特定の工事業者に事前漏洩させ、競合他社には本命業者より高い金額を記載させたダミー見積もり（当て馬）を提出させていた。

落札した工事業者は、契約金額の約5％を手数料名目で設計コンサルタントへ支払っていた。今回の朝日新聞の報道により、この5％のキックバックとは別に、工事業者やコンサルタントから管理会社へ流れる別の金銭ルートが存在していた疑惑が生じている。本来は住民の利益を最優先すべき管理会社とコンサルタントの双方がマージンを中抜きしていた場合、修繕工事の見積額は過大に膨らみ、住民が積み立てた修繕積立金が不当に流出していた計算となる。

参考記事: 公正取引委員会、修繕談合で37社に課徴金16億円命令｜171棟公表

大規模修繕に関与する主要プレイヤーへの影響

公取委の行政処分に続き、管理会社への資金還流疑惑が浮上したことで、元請施工者、設計者、発注者である管理組合の取引環境は直接的な見直しを迫られている。

ゼネコン・改修施工会社：紹介型営業の途絶と積算データの直接開示

マンション改修を手がけるゼネコンや専門工事業者にとって、管理会社や設計コンサルタントの推薦枠を当てにした営業ルートはコンプライアンス上の重大な違反リスクとなった。公取委による課徴金納付命令の対象となった37社には、伊勝（約3億8200万円）、長谷工リフォーム（約3億2900万円）、富士防（約1億3000万円）、シミズ・ビルライフケア（約1億2900万円）などの大手・中堅改修業者が名を連ねている。

今後は、管理会社やコンサルタントへの業務委託契約や手数料支払いを介した特命受注・指名獲得は完全に排除される。施工会社は、自社の積算基準、労務単価、資材調達歩掛に基づいた論理的な見積根拠を、管理組合の理事会に対して直接説明する体制を整えなければならない。公取委の強制調査が東海エリアなど全国へ波及している局面において、営業担当者が外部コンサルや管理会社と非公式に接触する行為自体が厳格に禁止される対象となる。

参考記事: 公正取引委員会の28社一斉捜査が東海へ波及｜法令遵守体制の再構築が急務

設計事務所・設計コンサルタント：工事業者推薦の禁止と業務範囲の限定

設計コンサルタント業界は、今回の行政処分と追加報道によって業務の根幹に対する不信に直面している。リノシスコーポレーションや翔設計が手口としていた「本命業者への情報漏洩」と「当て馬見積もりの手配」は独占禁止法違反として処罰された。

設計事務所は今後、工事業者の選定や推薦の権限を手放し、純粋な劣化診断、改修仕様書の作成、工事監理の品質検査業務に特化せざるを得ない。管理組合に対しては、施工会社や管理会社との間に資本関係および金銭の授受が存在しない旨の利益相反防止誓約書を提出する運用が標準化しつつある。工事業者からのリベートを収益源としていたコンサルタントは市場から退場を余儀なくされ、独立性を担保した設計監理業務のフィー設定への移行が求められる。

発注者・管理組合：管理会社依存の脱却と第三者査定の定着

分譲マンションの管理組合（施主）は、管理会社から提示された改修提案や推薦コンサルタントを無条件で承認する運用を停止し始めている。対象となった関東171棟のマンション名が公表されたことを受け、過去に実施された工事費用の適正性を検証し、損害賠償請求の手続きを模索する理事会も現れている。

今後の発注実務では、管理会社を通さない公募方式の採用や、中立的な第三者建築士に見積内訳書の精査を依頼するセカンドオピニオン査定の導入が進む。管理会社主導の工事発注プロセスに対するチェック機能が強化され、見積もり比較表の採点基準や各社提示単価の透明性が契約の前提条件となっている。

参考記事: 国土交通省が171棟の修繕談合受け初会合｜2026年度末に対策策定

ConShiftの視点：クローズドな三者構造の解体と直接契約への移行

市場の80.1％を占める設計監理方式において、本来は牽制し合うべき「管理会社」「設計コンサルタント」「施工会社」の三者が水面下で結託し、それぞれが金銭を環流させていた構図は、管理組合の無知に付け込んだ市場の構造的不全を示している。

国土交通省が2026年10月19日に立ち上げた「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」（座長：松村秀一神戸芸術工科大学学長）では、2026年度末までに対策を取りまとめる方針を掲げている。公取委が38社への排除措置命令を下した事象に管理会社への金銭供与疑惑が加わったことで、議論の焦点は「コンサルタント規制」から「発注プロセス全体のデジタル化と情報開示の義務化」へと移行せざるを得ない。

改修工事を請け負うゼネコンや工事業者にとって、他社や中間業者との調整による利益確保は完全に成立しなくなった。YKK APラクシーがリーニエンシー（課徴金減免制度）の適用によって処分を免除された事実は、不正に関与した企業が生き残るための手段が早期の自浄と申告しかないことを明確に示している。

今後は、管理会社やコンサルタントが介在できないオープンな電子入札基盤や、積算内訳データを改ざん不可能な形で管理組合に直接開示するプラットフォームの活用が不可欠となる。中間マージンを前提としない直接提案力と、歩掛・資材調達コストの透明性を証明できる施工会社のみが、720万戸を超える分譲マンション修繕市場で正当な受注シェアを維持できる。

参考記事: 入札談合と独占禁止法の基礎知識｜不当な取引制限の判断基準と発覚時の重大リスク

まとめ：元請施工会社が明日から着手すべきリスク管理

管理会社への金銭供与疑惑が表面化した現状を受け、マンション改修事業に関わる施工会社は、従来の営業慣行を直ちに点検し、以下の実務対応を徹底する必要がある。

1. 管理会社および設計コンサルタントとの金銭授受契約の全面棚卸し

コンサルティング費用、紹介手数料、業務委託費など名目を問わず、管理会社や設計事務所との間で締結されている契約および支払い実績を法務・監査部門が全件調査し、独占禁止法や刑法（背任等）に抵触する恐れのある取引を即時に破棄する体制を敷く。

2. 見積提出ログのデジタル保全と当て馬要請の遮断

外部コンサルタントや同業他社からのダミー見積もり作成要請、金額調整の連絡を拒否する社内規定を明文化する。営業担当者が外部とやり取りしたメール履歴や見積提出の経緯データを保存し、監査可能な状態を確立する。

3. 積算根拠の可視化と管理組合への直接説明体制の構築

過去の落札価格や他社の顔色を伺った値決めを廃止し、自社の歩掛データと材料実勢価格に裏付けられた実行予算書をベースに見積書を作成する。管理組合の理事会や住民説明会の場において、工事費用の妥当性を自社単独で論理的に説明できる技術営業体制を整備する。

出典: 朝日新聞
出典: 公正取引委員会